競売について整理する

競売サイト

http://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?grp=2

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

http://981.jp/

 

購入までの流れ

1.裁判所にて物件目録を端から端までコピーする。
これに書かれている内容は非常に重要なので、隅々までチェックする事。

2.物件の調査
・土地の法的調査。建物を建てる際の法規制チェック。
・法務局にて謄本の調査。ある程度、競売になった経緯が分かる。
・現地に行っての調査。物件の状態はどうか、どんな人が占有しているか。
場合によっては近所に聞き取り調査
・周辺地域の売買相場の調査。実際の相場より3割安いと、業者に持っていかれる。

3.入札
入札期間中に指定された保証金を郵便局にて入金。入札用紙を裁判所に。

4.落札
落札決定日、指定時間に裁判所に行って開札。(行かなくても良い)
落札されれば後日、売却許可決定通知が送られてくる。
落札決定後、2週間程度の公示期間(異議申立て期間)があります。

5.残金納付
残金納付通知を受け取り、裁判所へ残金の納付をする。
登記は裁判所にて行う。
ローンを組む際、銀行にて融資手続きの必要あり。
さらに登記は司法書士に抵当権設定を依頼する必要あり。

6.明渡し
土地に建物・占有者がある場合、立ち退き交渉を行う。
占有者は半年の猶予があるものの、できれば金銭払って出て行って貰った方が、
後々トラブルになりにくい。

 

事前調査のポイントは三つです。
1 現地確認 ブツは当然、現居住者の人間性までプロなら調べます。近隣の聞き込みなど探偵するに越したことはありません。
2 法務局での確認 土地や建物の状況、権利関係を調べます。ただし、登記されていない権利が土地に付いていることさえあります。
3 市役所や県の土木事務所での調査
土地の利用の制限などがある場合もあります。
さらに注意事項。代金を払った以上、問題発見による値引きはありません。

 

競売は練習できる

不動産競売というのは、練習ができる。

入札をしなくても、金額を書いて、いくらだったら落札できるだろうと、開札をみて、落札しているのを見て、その人が仕上げて行って、転売するのか、賃貸にするのかをインターネットでも追いかけていくことができるし、聞き込み調査もできて、家賃おいくらなんですか?いくらで購入されたんですかというのを住んでいる人に聞きに行くこともできる。

そういうことも全て含めて、自己責任でやりたいという人が向いている人というか、そういう人以外はやってはダメ。

 

※仮想競売落札ゲーム 目ぼしい物件を見つけてそれに仮想的に入札してみる。もちろん、利回りは20%確保できそうなどの根拠も添える。結果、開札をみて、落札できた人は勝利。

デメリットは何か

入札して、落札できないこと。

調査にかかる時間や経費などがボディーブローのように負担になっていく。

「開札だけ行く」という練習方法もある。

毎回、毎回、エリアで落札する業者って、だいたい決まっている。

なんでここまでぎりぎりの値段が算出できるのだろうか?とか調べる。

顔を知ると、下見に行ったときにたまたま出会ったりしたときに声をかけて、話をすることもできる。

気をつけること

・売却が建物か土地の一方だけであった場合は買わない

建物の権利が自分の物になったとしても、土地の権利を持っている者から、

借地契約継続を拒否されたりしたら、大変だし、また交渉も面倒である。

・接道が無いか、接道が2メートル以下の物件は買わない

再建築不可の可能性が高い為、手を出さない方が無難である。

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