築古再生投資について整理

銀行融資がゆるいことに起因して、中古物件は高騰を続けている。そのため、中古投資は旨味がない。

新築についても、土地を安く仕入れることや業者との競争に勝つことを考えるとややハードルが高い。

融資とあまり関係のない築古再生については、いつでも取り組める投資法かもしれない。

現状では、築古再生で実績を積んでおいて、市況が暴落したタイミングに備えて、

現金も手元に残しておきたい。大幅に物件が安くなったときに、大きく買い込んで飛躍につなげる。

大まかな戦略

まずはキャッシュで戸建てを購入する

じっくりリフォームして仕上げる

入居させて安定稼働に持ち込む

次は、1戸目を担保に融資を受けられる。

戸建てを拡充するか、経験的に大丈夫そうならアパートへ進む。

基本的に、現金は手元に残すために融資を活用していくイメージ。

目標のCF月50万円を達成するには、400万以下の戸建て×2、

2〜3000万くらいのアパートを2、3棟所有するイメージ。

途中、戸建ては実需に売却することも想定しておく。

物件購入

訳あり物件を安く買い、安くリフォームするのが原則。

・耐用年数超え

・全空室

・修繕を全くしていない

・違法建築(容積オーバー、再建築不可など)

・駅から遠い

・オーナーがあきらめムードですぐ売りたい物件

など

他に、競売で入手する方法もある。

http://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?grp=2

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

http://981.jp/

※競売についてはこちらのページも参照

物件候補の相場調査

土地の路線価を調べる

http://www.rosenka.nta.go.jp/

近隣の取引実績を調べる

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

リフォーム

・DIY

・安い業者と付き合う

・最低限しかやらない

参考になるURL

 

管理

基本的に自主管理が原則か。

客付けは仲介業者にお願いする感じ。

築古投資のリスク

・リフォームの見極に失敗する

瑕疵担保免責が基本のため、いくら費用が必要かの見極めはとても重要。

→ 先輩大家に同行してもらう、事前にしっかり勉強しておく、不測に備えてある程度キャッシュを残しておく

・思ったようにリフォームできない

→ 小さい戸建てなどスモールスタートで経験値を積む、先輩大家に支援してもらう

 

 

 

 

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