DIYリフォーム大家が所有する資格

宅地建物取引主任者

年1回、マークシートのみ、受験資格特になし

電気主任技術者

一種、二種、三種段階的に

三種だけでもよいかも?

電気工事士

第二種電気工事士試験に合格した者
 経済産業大臣認定の第二種電気工事士養成施設(専修学校や専門学校、公共職業訓練施設等)を、所定の単位を修めて卒業(修了)した者

DIYアドバイザー

福祉住環境コーディネーター

壁装技能士補

床施工技能士補

実技あり、実践的っぽい

日本政策金融公庫を活用する

築古物件にトライするなら、お世話になる可能性が高い公庫。

セミナーに積極的に取り組んでおり、人脈、勉強に有益な情報が得られる可能性がある。

事業計画書の作成などについて具体的に学ぶと良さそうである。

https://www.jfc.go.jp/n/seminar/index.html

DIYリフォーム参考

◯競売物件でやったDIYリフォームのビフォー・アフターの一例

http://xn--5nq22dwzkbr2ax6ici1a.com/diy-reform-of-auction-property.html

◯築古不動産再生クラブ

https://www.consul-ooya.com/%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%A0/

 

 

競売について整理する

競売サイト

http://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?grp=2

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

http://981.jp/

 

購入までの流れ

1.裁判所にて物件目録を端から端までコピーする。
これに書かれている内容は非常に重要なので、隅々までチェックする事。

2.物件の調査
・土地の法的調査。建物を建てる際の法規制チェック。
・法務局にて謄本の調査。ある程度、競売になった経緯が分かる。
・現地に行っての調査。物件の状態はどうか、どんな人が占有しているか。
場合によっては近所に聞き取り調査
・周辺地域の売買相場の調査。実際の相場より3割安いと、業者に持っていかれる。

3.入札
入札期間中に指定された保証金を郵便局にて入金。入札用紙を裁判所に。

4.落札
落札決定日、指定時間に裁判所に行って開札。(行かなくても良い)
落札されれば後日、売却許可決定通知が送られてくる。
落札決定後、2週間程度の公示期間(異議申立て期間)があります。

5.残金納付
残金納付通知を受け取り、裁判所へ残金の納付をする。
登記は裁判所にて行う。
ローンを組む際、銀行にて融資手続きの必要あり。
さらに登記は司法書士に抵当権設定を依頼する必要あり。

6.明渡し
土地に建物・占有者がある場合、立ち退き交渉を行う。
占有者は半年の猶予があるものの、できれば金銭払って出て行って貰った方が、
後々トラブルになりにくい。

 

事前調査のポイントは三つです。
1 現地確認 ブツは当然、現居住者の人間性までプロなら調べます。近隣の聞き込みなど探偵するに越したことはありません。
2 法務局での確認 土地や建物の状況、権利関係を調べます。ただし、登記されていない権利が土地に付いていることさえあります。
3 市役所や県の土木事務所での調査
土地の利用の制限などがある場合もあります。
さらに注意事項。代金を払った以上、問題発見による値引きはありません。

 

競売は練習できる

不動産競売というのは、練習ができる。

入札をしなくても、金額を書いて、いくらだったら落札できるだろうと、開札をみて、落札しているのを見て、その人が仕上げて行って、転売するのか、賃貸にするのかをインターネットでも追いかけていくことができるし、聞き込み調査もできて、家賃おいくらなんですか?いくらで購入されたんですかというのを住んでいる人に聞きに行くこともできる。

そういうことも全て含めて、自己責任でやりたいという人が向いている人というか、そういう人以外はやってはダメ。

 

※仮想競売落札ゲーム 目ぼしい物件を見つけてそれに仮想的に入札してみる。もちろん、利回りは20%確保できそうなどの根拠も添える。結果、開札をみて、落札できた人は勝利。

デメリットは何か

入札して、落札できないこと。

調査にかかる時間や経費などがボディーブローのように負担になっていく。

「開札だけ行く」という練習方法もある。

毎回、毎回、エリアで落札する業者って、だいたい決まっている。

なんでここまでぎりぎりの値段が算出できるのだろうか?とか調べる。

顔を知ると、下見に行ったときにたまたま出会ったりしたときに声をかけて、話をすることもできる。

気をつけること

・売却が建物か土地の一方だけであった場合は買わない

建物の権利が自分の物になったとしても、土地の権利を持っている者から、

借地契約継続を拒否されたりしたら、大変だし、また交渉も面倒である。

・接道が無いか、接道が2メートル以下の物件は買わない

再建築不可の可能性が高い為、手を出さない方が無難である。

築古再生投資について整理

銀行融資がゆるいことに起因して、中古物件は高騰を続けている。そのため、中古投資は旨味がない。

新築についても、土地を安く仕入れることや業者との競争に勝つことを考えるとややハードルが高い。

融資とあまり関係のない築古再生については、いつでも取り組める投資法かもしれない。

現状では、築古再生で実績を積んでおいて、市況が暴落したタイミングに備えて、

現金も手元に残しておきたい。大幅に物件が安くなったときに、大きく買い込んで飛躍につなげる。

大まかな戦略

まずはキャッシュで戸建てを購入する

じっくりリフォームして仕上げる

入居させて安定稼働に持ち込む

次は、1戸目を担保に融資を受けられる。

戸建てを拡充するか、経験的に大丈夫そうならアパートへ進む。

基本的に、現金は手元に残すために融資を活用していくイメージ。

目標のCF月50万円を達成するには、400万以下の戸建て×2、

2〜3000万くらいのアパートを2、3棟所有するイメージ。

途中、戸建ては実需に売却することも想定しておく。

物件購入

訳あり物件を安く買い、安くリフォームするのが原則。

・耐用年数超え

・全空室

・修繕を全くしていない

・違法建築(容積オーバー、再建築不可など)

・駅から遠い

・オーナーがあきらめムードですぐ売りたい物件

など

他に、競売で入手する方法もある。

http://xn--55q36pba3495a.com/auction/find?grp=2

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

http://981.jp/

※競売についてはこちらのページも参照

物件候補の相場調査

土地の路線価を調べる

http://www.rosenka.nta.go.jp/

近隣の取引実績を調べる

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

リフォーム

・DIY

・安い業者と付き合う

・最低限しかやらない

参考になるURL

 

管理

基本的に自主管理が原則か。

客付けは仲介業者にお願いする感じ。

築古投資のリスク

・リフォームの見極に失敗する

瑕疵担保免責が基本のため、いくら費用が必要かの見極めはとても重要。

→ 先輩大家に同行してもらう、事前にしっかり勉強しておく、不測に備えてある程度キャッシュを残しておく

・思ったようにリフォームできない

→ 小さい戸建てなどスモールスタートで経験値を積む、先輩大家に支援してもらう

 

 

 

 

▲トップへ戻る